당근 부동산 직거래 계약서 작성

 

거래할 때 계약서, 어디까지 어떻게 써야 안전할까요?

당근마켓과 같은 플랫폼을 통해 부동산을 직거래할 경우, 가장 중요한 것은 투명하고 명확한 계약서 작성입니다. 공인중개사를 거치지 않기 때문에 법적 보호장치가 약할 수 있고, 문제 발생 시 책임소재가 불분명해질 수 있습니다. 따라서 계약서 하나만큼은 반드시 꼼꼼하게 작성해야 합니다. 이 글에서는 직거래 시 필수 기재 사항부터 주의할 점, 실제 작성 팁까지 실전 가이드를 제공드립니다.

 

직거래 계약서, 왜 중요할까요?

부동산 직거래는 중개수수료를 절약할 수 있는 장점이 있지만, 서류상 허점이 생기면 오히려 금전적 피해를 볼 수 있습니다. 매수인은 명확한 소유권 이전과 인도 일정을 보장받아야 하며, 매도인은 대금 수령과 명도 절차가 명확하게 정리되어야 합니다.

공인중개사의 개입 없이 진행되는 만큼, 계약서가 사실상 거래의 중심이 됩니다. 서로 말로 한 약속이라 해도 계약서에 명시되지 않으면 법적 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서 거래 전 반드시 서면으로 모든 조건을 남기는 것이 핵심입니다.

 

 

계약서에 반드시 포함해야 할 항목 정리

직거래 계약서라고 해서 특별한 형식이 있는 것은 아니지만, 아래 항목은 반드시 포함되어야 합니다.

항목 내용 설명 당사자 인적사항 매도인과 매수인의 이름, 주민등록번호, 주소 등 부동산 정보 아파트, 토지 등 소재지 주소, 건물명, 지번 등 정확하게 작성 거래 금액 총 매매 금액 및 지불 방식 (계좌이체, 현금 등) 계약금/중도금/잔금 각 지급 시기와 금액 구체적으로 기재 인도 및 잔금일 매수인이 실제 입주하는 날짜, 잔금 지급일 포함 특약 사항 별도 조건이 있을 경우 반드시 서면으로 남김 서명 및 날인 양측이 직접 서명하거나 도장 찍을 것

이 외에도 필요시 인감증명서, 등기부등본 등 증빙 자료도 사본으로 첨부해두면 좋습니다.

 

 

 

실제 작성 예시로 보는 항목별 설명

실제 계약서 문장은 어떻게 써야 할까요? 아래는 대표적인 문구 예시입니다.

1. 거래 금액 관련 문구 “매매금액은 금 삼억오천만원정(₩500,000,000)으로 한다.”
2. 계약금/잔금 기재 “계약금은 일금 오천만원정(₩50,000,000)으로 계약 체결과 동시에 지급한다.” “잔금은 2025년 9월 30일까지 지급하며, 잔금 지급과 동시에 부동산을 인도한다.”
3. 특약 사항 예시 “등기 이전과 동시에 전입신고 가능하며, 집 내부의 기본시설(에어컨, 싱크대)은 별도 비용 없이 인도한다.”

이처럼 문구는 간결하되 구체적인 사실 중심으로 구성하는 것이 좋습니다.

 

 

잔금일과 인도일은 분리해서 작성하세요

계약서에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분이 바로 잔금일과 부동산 인도일입니다. 일부 거래에서는 이 날짜가 동일하게 처리되지만, 실제로는 분리되는 경우가 많아 구체적으로 명시할 필요가 있습니다.

항목 작성 방식 예시 잔금일 “2025년 8월 31일까지 매수인이 잔금을 지급한다.” 인도일 “2025년 9월 30일까지 매도인은 부동산을 인도한다.”

또한, ‘인도 지연 시 위약금 발생’이라는 조건을 추가해두면 거래의 안정성을 높일 수 있습니다.

 

특약 사항은 반드시 서면으로 남기세요

“말로는 다 합의했어요”라는 문장은 법적 분쟁 시 무의미합니다. 특약사항은 반드시 계약서 본문 또는 별지로 작성해 양측 서명이나 날인을 받아야 합니다.

특히 다음의 사항은 특약으로 정리하는 것이 좋습니다.

상황 특약 사항 예시 내부 집기 포함 여부 “붙박이장, 에어컨은 포함하며 매도인이 철거하지 않는다.” 하자 발생 시 책임 “2025년 7월 24일 이전 발견된 하자는 매도인이 책임진다.” 등기 지연 발생 시 책임 “등기 지연 시 매도인이 과태료 및 손해를 책임진다.”

특약사항은 거래 상황에 따라 맞춤형으로 조정 가능합니다.

 

 

서명과 날인, 도장은 왜 중요할까요?

계약서의 가장 기본이면서도 절대 빠지면 안 되는 부분이 서명 또는 도장입니다. 법원에서도 계약서를 판단할 때 ‘당사자의 의사 표시’가 있었는지를 서명 또는 날인을 통해 확인합니다.

1. 자필 서명이 있는 계약서는 도장이 없어도 효력이 발생합니다.
2. 인감이 아닌 일반 도장도 가능하지만, 분쟁 우려가 있다면 인감 날인을 권장합니다.
3. 각 페이지마다 간인(페이지 이어붙이기 도장)을 찍으면 문서 위·변조 방지에 도움이 됩니다.

 

계약서 작성 시 자주 발생하는 실수는?

직거래 시 다음과 같은 실수가 자주 발생하며, 이후 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

실수 내용 문제 발생 예시 특약 사항 누락 매도인이 입주 전 가전제품 철거, 분쟁 발생 날짜 모호하게 기재 “8월 말” 등 애매한 표현 사용으로 계약 불이행 시 책임 회피 서명 누락 또는 대필 당사자 아닌 제3자가 서명 시 계약 무효 가능성 존재 부동산 정보 오기재 등기부와 주소 상이할 경우 소유권 이전 거절 가능성

이런 문제를 사전에 방지하려면 체크리스트를 만들어 작성 완료 후 반드시 검토하는 습관이 필요합니다.

 

필요시 공인중개사 또는 전문가 자문 받으세요

직거래는 자유롭고 간편하지만, 법적 해석이 필요한 경우 전문가의 조언이 필수적입니다. 특히 다음의 경우는 공인중개사 또는 법률 전문가에게 한 번쯤 자문받는 것을 권장합니다.

1. 매도인이 다주택자인 경우
2. 상속 또는 경매 물건 거래 시
3. 증여 또는 공동명의 거래일 경우
4. 계약 중도 해제 또는 위약금 조건이 포함될 때

※ 단순한 계약서 한 장이 수천만 원, 수억 원의 법적 분쟁을 좌우할 수 있다는 점을 반드시 기억하세요.

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