리츠 배당금으로 월 100만원 만드는 포트폴리오 구성법 (2025년 실전편)

"부동산 없이도 월 100만원 임대료 받는다?" 1억 6천으로 월 100만원! 리츠로 만드는 진짜 월급 포트폴리오 공개!

⚡ 3줄 요약

✅ 월 100만원 = 약 1억 6천만원 투자 필요 (배당률 7.5%)
✅ 국내 리츠 5개 + 해외 리츠 ETF 2개 = 7종목 분산
✅ 3년 보유 시 9.9% 세율로 세후 월 92만원

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💵 월 100만원, 얼마가 필요할까?

📊 필요 투자금액 계산

평균 배당률 연 배당금 필요 투자금 세후 월수령

6%	1,200만원	2억원	84만원
7%	1,200만원	1억 7천만원	92만원
7.5%	1,200만원	1억 6천만원	92만원
8%	1,200만원	1억 5천만원	100만원

목표: 1억 6천만원으로 세후 월 92만원!

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🏆 월 100만원 포트폴리오 구성 (1억 6천만원)

🇰🇷 국내 리츠 (1억원 / 62.5%)

① 롯데리츠 (2,500만원 / 15.6%)

• 배당률: 6.5%
• 연 배당: 162만원
• 배당 시기: 6월, 12월
• 장점: 최고 안정성, 프리미엄 자산

② 신한알파리츠 (2,000만원 / 12.5%)

• 배당률: 6.8%
• 연 배당: 136만원
• 배당 시기: 6월, 12월
• 장점: 신한 스폰서, 서울 오피스

③ 제이알글로벌리츠 (2,000만원 / 12.5%)

• 배당률: 7.9%
• 연 배당: 158만원
• 배당 시기: 6월, 12월
• 장점: 고배당, 호텔·리테일

④ 이리츠코크렙 (1,500만원 / 9.4%)

• 배당률: 7.5%
• 연 배당: 112만원
• 배당 시기: 6월, 12월
• 장점: 물류·데이터센터

⑤ 맥쿼리인프라 (2,000만원 / 12.5%)

• 배당률: 8.0%
• 연 배당: 160만원
• 배당 시기: 3월, 6월, 9월, 12월 (분기)
• 장점: 분기 배당, 초안정

국내 리츠 소계: 연 728만원 (월 평균 60.7만원)

🇺🇸 해외 리츠 ETF (6,000만원 / 37.5%)

⑥ O (Realty Income) (3,000만원 / 18.8%)

• 배당률: 5.6%
• 연 배당: 168만원
• 배당 시기: 매월!
• 장점: "월배당 킹", 29년 연속 배당 증가

⑦ JEPI (3,000만원 / 18.8%)

• 배당률: 7.2%
• 연 배당: 216만원
• 배당 시기: 매월!
• 장점: 고배당, S&P500 기반

해외 ETF 소계: 연 384만원 (월 평균 32만원)

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📅 월별 배당 스케줄 (실제 입금)

월 입금 배당 종목

1월	32만원	O, JEPI
2월	32만원	O, JEPI
3월	72만원	O, JEPI, 맥쿼리(분기)
4월	32만원	O, JEPI
5월	32만원	O, JEPI
6월	224만원	국내 리츠 전체 + O, JEPI, 맥쿼리(분기)
7월	32만원	O, JEPI
8월	32만원	O, JEPI
9월	72만원	O, JEPI, 맥쿼리(분기)
10월	32만원	O, JEPI
11월	32만원	O, JEPI
12월	224만원	국내 리츠 전체 + O, JEPI, 맥쿼리(분기)

연 총 배당: 1,112만원 (세전) 세후 연 배당: 1,001만원 (9.9% 세율) 월 평균: 83만원 + α

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💡 단계별 포트폴리오 구축 전략

Step 1: 5천만원 (월 30만원)

• 국내 리츠 3개: 3,000만원
• O (Realty Income): 2,000만원

Step 2: 8천만원 (월 50만원)

• Step 1 + JEPI 추가: 3,000만원

Step 3: 1억 2천만원 (월 75만원)

• 국내 리츠 5개로 확대
• 해외 ETF 비중 유지

Step 4: 1억 6천만원 (월 100만원)

• 전체 포트폴리오 완성
• 리밸런싱 시작

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🎯 투자 금액별 월배당 시뮬레이션

5천만원 투자

• 국내 리츠 60%: 3,000만원 → 연 225만원
• 해외 ETF 40%: 2,000만원 → 연 120만원
• 월 평균: 29만원

1억원 투자

• 국내 리츠 60%: 6,000만원 → 연 450만원
• 해외 ETF 40%: 4,000만원 → 연 240만원
• 월 평균: 58만원

2억원 투자

• 국내 리츠 60%: 1억 2천만원 → 연 900만원
• 해외 ETF 40%: 8,000만원 → 연 480만원
• 월 평균: 115만원

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⚠️ 리스크 관리 5원칙

1️⃣ 섹터 분산 필수

• 오피스: 30%
• 리테일: 20%
• 물류: 10%
• 인프라: 20%
• 해외 리츠: 20%

2️⃣ 공실률 모니터링

분기별 체크:

• 5% 이하: 안전
• 10% 이상: 비중 축소
• 15% 이상: 매도 고려

3️⃣ 금리 변동 대응

금리 인상기:

• 신규 투자 자제
• 현금 비중 확대

금리 인하기:

• 적극 매수
• 레버리지 활용

4️⃣ 배당 안정성 점검

매 분기 확인:

• 배당 증가: 비중 확대
• 배당 유지: 현상 유지
• 배당 감소: 비중 축소

5️⃣ 3년 장기 보유

• 9.9% 분리과세 혜택
• 주가 변동 무시
• 배당 재투자

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💸 세금 절약 전략

3년 보유 시 세제 혜택

일반 과세 (1년 보유):

• 연 배당: 1,112만원
• 세금 15.4%: 171만원
• 실수령: 941만원
• 월 평균: 78만원

분리과세 (3년 보유):

• 연 배당: 1,112만원
• 세금 9.9%: 110만원
• 실수령: 1,001만원
• 월 평균: 83만원

절세액: 연 61만원!

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🚀 배당 재투자로 가속화

배당금 100% 재투자 시

연도 총 자산 연 배당금 월 배당금

1년차	1억 6,712만원	1,112만원	93만원
3년차	1억 8,568만원	1,280만원	107만원
5년차	2억 634만원	1,420만원	118만원
10년차	2억 7,384만원	1,886만원	157만원

10년 후: 월 157만원 달성!

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💬 실전 투자자 Q&A

Q1. 1억 6천 없으면 못 하나요?
A. 5천만원으로 시작해서 배당 재투자하면 7~8년 후 월 100만원 가능합니다!

Q2. 해외 리츠는 왜 필요한가요?
A. 월배당으로 현금흐름 좋고, 국내 리츠 리스크 분산 효과입니다.

Q3. 주가 하락하면 손해 아닌가요?
A. 배당은 계속 나옵니다. 3년 이상 보유하면 세금 혜택까지 더해져 유리합니다.

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🎁 핵심 정리

1️⃣ 월 100만원 = 1억 6천만원 투자
2️⃣ 국내 5개 + 해외 2개 = 7종목 분산
3️⃣ 3년 보유 시 9.9% 세율로 월 83만원
4️⃣ 배당 재투자로 10년 후 월 157만원
5️⃣ 6월, 12월 대박 배당 (각 224만원)

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🔥 지금 시작해야 하는 이유

✅ 2025년 금리 인하로 리츠 회복 시작
✅ 현재 저점 구간 (2~3년 하락 후)
✅ 배당률 7.5% 역대급 수준
✅ 3년 보유하면 9.9% 세율 혜택

오늘 1억 6천 투자하면 평생 월 100만원!

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📌 실전 로드맵

1개월차: 계좌 개설 & 첫 투자

• 증권사 계좌 개설
• 국내 리츠 3개 매수
• 환전 후 O, JEPI 매수

3개월차: 첫 배당 수령

• 맥쿼리인프라 분기 배당
• O, JEPI 월배당
• 배당금 재투자

6개월차: 대박 배당의 달

• 국내 리츠 전체 배당
• 맥쿼리 분기 배당
• 해외 월배당
• 총 224만원 입금!

3년차: 세제 혜택 시작

• 9.9% 분리과세 적용
• 연 61만원 절세
• 배당 재투자로 자산 증가

10년차: 경제적 자유

• 월 157만원 배당
• 자산 2억 7천만원
• 은퇴 준비 완료

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⚠️ 투자 유의사항
본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 모든 투자는 본인 책임입니다.

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